Para que serve?
Quando pensamos em todos os riscos envolvidos na atividade empresarial, desde passivos tributários/trabalhistas até possíveis problemas na entrega final daquilo que sua empresa vende ou presta de serviço, um sinal de alerta desperta: “E se todo o patrimônio que foi construído durante anos, com muito suor e trabalho, for por água abaixo?”
A estratégia ideal para garantir a segurança e poder executar de forma sólida e organizada a gestão dos bens é justamente a abertura de uma Holding Patrimonial, no entanto, existem alguns aspectos que devem ser analisados de forma estratégica.
Holding, vale a pena?
Além da administração de imóveis próprios a empresa pode ser adaptada para a atividade de compra e venda destes bens para facilitar eventual alienação que venha a ocorrer. No entanto, se um bem já é destinado à venda desde o início, conferi-lo à pessoa jurídica requer uma análise mais aprofundada quanto à conveniência.
A princípio, o imóvel que gere rendimentos de aluguel deve integrar o ativo da sociedade e eventual lucro decorrente da venda deste bem deverá ser apurado pelo ganho de capital, representado pela diferença positiva entre o custo do imóvel já diminuído da depreciação acumulada e o valor da venda.
Obs.: O imóvel pode transitar de classificação, desde que seja o reflexo de um movimento natural, sem seguidas mutações, que possam caracterizar uma manobra puramente evasiva.
Estratégia Fiscal
No exemplo referido acima, o ganho será tributado à alíquota de até 34% (soma das alíquotas de 15% de IRPJ, 10% do adicional e 9% de CSLL).
Por sua vez, se a alienação do imóvel fosse feita pela pessoa física o imposto de renda incidiria à alíquota de 15% sobre o ganho de capital.
Contudo, sendo registrado no ativo circulante (como estoque), a empresa deixa clara sua intenção de vendê-lo, portanto, por se tratar de simples venda de estoque não haverá apuração de ganho de capital.
Nesta hipótese, a tributação incide à alíquota máxima de 6,73% sobre a venda do bem, sendo composta da seguinte forma:
- IRPJ (Presumido atividade comercial 8% x 25% = 2%)
- CSLL (Presumido atividade comercial 12% x 9% = 1,08%); PIS (0,65%) e COFINS (3%)
Caso a intenção seja a de alienar um ou mais imóveis da Holding, será necessário um planejamento mais específico, para que seja consolidadas as transferências entre ativo imobilizado e ativo circulante antes da venda, visando uma performance menos custosa da operação.
Ainda existem algumas divergências sobre essa possibilidade, mas as decisões mais recentes do Conselho Administrativo de Recursos Fiscais (Carf) são favoráveis ao contribuinte (Acórdão nº 1102-001.085 e nº 1401-001.225.
Portanto, se a comercialização de imóveis constar no objeto social da empresa será possível que os bens sejam contabilizados tanto no ativo como na conta de estoque, podendo ser transferidos da primeira conta para a segunda com a finalidade de futura comercialização sem a necessidade de apurar o correspondente ganho de capital.
