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A partir de 2026, entra em vigor a Lei Complementar nº 214/2025, regulamentando a tão aguardada Reforma Tributária. Além de reelaborar o sistema nacional de tributos, ela institui o modelo de IVA dual, composto pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), estadual e municipal, e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), federal.
Quem será impactado?
- Pessoas físicas que possuem mais de três imóveis alugados e cuja receita bruta anual com aluguéis ultrapasse R$ 240 mil passam a ser contribuintes do IBS e da CBS já em 2026, mesmo que em fase de transição.
- Há ainda uma margem adicional de 20% na receita no ano corrente que também pode desencadear a tributação.
- Em paralelo, há interpretações que sugerem critérios complementares: quem obtiver receita anual acima de R$ 288 mil (ou R$ 24 mil/mês), independentemente do número de imóveis, também será tributado.
Como será a transição?
O período de adaptação vai de 2026 a 2032, com extinção dos tributos antigos ao longo desse período e alíquotas de IBS e CBS que são reduzidas inicialmente e vão subindo gradualmente até 2033, quando desaparecem completamente PIS, Cofins, ISS e outros.
Para aluguéis, os primeiros anos (2026–2027) terão alíquotas simbólicas, ideais para adaptação, e, a partir de 2028, os valores sobem enquanto os tributos anteriores são diminuídos.
Quais são os benefícios previstos?
Nem tudo é aumento tributário, a lei traz mecanismos de redução para suavizar o impacto:
- Redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS para locação, arrendamento e cessão onerosa de imóveis.
- Um redutor social de R$ 600 por unidade residencial, diminuindo ainda mais a base tributável em aluguéis de moradias residenciais.
O que muda na prática?
| Situação | Antes (até 2025) | Com reforma (a partir de 2026) |
|---|---|---|
| Tributação sobre aluguel (Pessoa Física) | Apenas IRPF sobre lucro | IRPF + IBS + CBS, quando enquadrado nos critérios (com reduções aplicáveis) |
| Alíquotas no início (2026–2027) | Não aplicável | Simbolicamente baixas, com subida gradual até 2033 |
| Reduções aplicáveis | Não previstas | 70% de base tributável, + R$ 600 de redutor social por unidade |
| Critério de enquadramento | Sem incidência de IBS/CBS | >3 imóveis alugados e receita anual > R$ 240 mil (ou >R$ 288 mil, segundo outras interpretações) |
Por que revisar contratos e fazer planejamento agora?
Especialistas enfatizam a necessidade de uma postura pró-ativa: simular cenários de tributação comparando pessoa física e jurídica, revisar contratos de aluguel e buscar apoio contábil ou jurídico para minimizar impactos e aproveitar os benefícios legais.
A chegada das alíquotas do IBS e da CBS em 2026 marca um novo capítulo para quem vive da renda de imóveis alugados. Dependendo do volume de imóveis e da receita anual, até então isentos desses tributos, proprietários serão impactados diretamente. Contudo, o modelo prevê reduções e redutores que podem mitigar esse impacto, desde que o planejamento seja feito com antecedência.
